Contractul de ipoteca încheiat cu o institutie bancara...

06 Martie, 2007

Contractul de ipoteca încheiat cu o institutie bancara la contractarea unui credit ipotecar.

Pentru ca majoritatea celor care doresc sa achizitioneze un imobil nu dispun de întreaga suma necesara pentru aceasta, de obicei se apeleaza la o institutie bancara pentru contractarea unui împrumut. De aceea, consideram oportun ca articolul sa cuprinda cele mai utile informatii referitoare la contractul de ipoteca imobiliara încheiat astfel.

Ce este contractul de ipoteca imobiliara?

Pentru a fi beneficiarul unui credit pentru cumpararea unui imobil, se încheie un numar de trei contracte principale: contractul de vânzare-cumparare al imobilului, contractul de credit si contractul de ipoteca.
Contractul de ipoteca imobiliara, care se încheie cu banca creditoare, este acel contract prin care persoana care doreste achizitionarea unui imobil si nu detine suma necesara, numita beneficiar, transmite un drept real accesoriu asupra unui bun imobil (de obicei, garantia se instituie chiar pe imobilul pentru care se solicita credit), pentru garantarea unei obligatii principale (de a înapoia suma de bani), catre o banca, creditoare, care la data scadentei respectivei obligatii, daca nu îsi satisface creanta, are dreptul de a urmari imobilul, de a cere vânzarea silita a acestuia, pentru a-si îndestula creanta.

Ce înseamna pentru debitor încheierea unui asemenea contract?

În acest sens, banca are urmatoarele drepturi în ceea ce priveste imobilul ipotecat:
- dreptul de urmarire a imobilului în mâna oricui s-ar afla,
- dreptul de preferinta fata de ceilalti creditori, dat de rangul ipotecii, (aceste contracte contin clauza de interdictie de înstrainare si grevare),
- dreptul de a veni în raport cu tertii dobânditori ai imobilului ipotecat;
De asemenea, debitorul beneficiaza de o serie de drepturi, astfel:
- pastreaza detentia imobilului ipotecat, ceea ce îi confera dreptul si totodata obligatia de a se comporta ca un adevarat proprietar,
- are dreptul sa culeaga fructele ca orice proprietar (fiind vorba despre un imobil, aceasta înseamna, spre exemplu, ca are dreptul sa închirieze imobilul si sa încaseze chiria perceputa),
- are dreptul de a înstraina imobilul ipotecat, dar numai cu acordul bancii (se depune în prealabil o cerere si banca este sau nu de acord, în functie de fiecare caz în parte); în aceasta situatie, daca banca accepta, se va ridica interdictia de înstrainare, dupa care cumparatorul va depune suma care reprezinta pretul imobilului într-un cont din respectiva banca, iar dupa ce creditul este rambursat se va ridica ipoteca.
Ipoteca în caz de contractare a unui credit imobiliar pentru un imobil neidentificat sau un imobil viitor
Asa cum am precizat înca de la începutul articolului de fata, în cele mai multe situatii imobilul pentru care se contracteaza creditul imobiliar este acelasi cu cel pe care se instituie ipoteca. De aceea, bancile solicita de obicei o dovada ca imobilul ce se va cumpara a fost gasit, adica un precontract de vânzare-cumparare a acestui imobil încheiat între proprietarul vânzator si cumparatorul care a apelat la creditare.
Exista, însa, si institutii bancare care acorda o perioada de timp fixa între aprobarea creditului si semnarea contractelor (de exemplu, de 45 de zile) pentru gasirea imobilului si contractarea sa. În aceasta situatie, pâna la expirarea termenului, creditorul trebuie sa faca dovada identificarii imobilului. Având în vedere aceasta împrejurare, contractul de ipoteca se va perfecta doar în momentul identificarii imobilului.
Deoarece în prezent se construieste un numar tot mai mare de imobile pentru care se încheie contract de vânzare-cumparare înainte de terminarea constructiei, ne vom referi în cele ce urmeaza la acestea, din perspectiva temei noastre, respectiv contractul de ipoteca. Astfel, deoarece ipoteca nu se poate institui decât pe un imobil care exista deja, institutiile bancare procedeaza, de obicei, la constituirea ipotecii pe un alt imobil. În momentul în care imobilul aflat în constructie este finalizat si întabulat, se va proceda la ipotecarea acestuia si la ridicarea ipotecii de pe imobilul initial. O alta varianta este ca finantarea pentru imobilul în constructie sa se poata face doar în momentul când constructia este gata si, bineînteles, în aceasta situatie ipoteca se instituie direct pe acest imobil.
Având în vedere faptul ca institutiile bancare se îngrijesc ca asemenea contracte sa contina toate conditiile de valabilitate si clauzele acestuia cu cât mai mare fidelitate în raport cu legea, cea mai mare grija a persoanelor fizice care apeleaza la creditul imobiliar cu ipoteca este sa îsi cunoasca atât drepturile cât si obligatiile corelative care se nasc din contract si sa le respecte.

Av. Coraliu Cuntan,
Cuntan & Banea SCA

Cuvinte cheie:    

Alte stiri din Sibiu adaugate pe data de: 06 Martie, 2007

• Editorial - Forţa unor puşti
• Preţul încălzirii globale: + 640.000 lei
• Cresc sau nu preţurile la locuinţe?
• Certificate de performanţă pentru locuinţe
• Bani europeni pentru hoteluri
• Arhitectura modernă: Oraşul privat
• Amenzi pentru comercianţii de mărţişoare
• Vom putea avea rate mai mari
• Până la sfârşitul anului chiriile vor mai creşte cu 35-40%
• La un pas de a se face scrum
• Turismul sibian atrage nemţii
• Oile luate la puricat
• Cadouri de 8 martie la Real
• Best măreşte producţia de sucuri
• Istoria Hermannstadt se opreşte în 1945
• Cindrelul, cucerit de polonezi
• Ce ne rezervă astăzi Capitala Culturală?
• Sancţiuni amânate
• Încredere în medici şi reviste
• Sibienii nu vor în fruntea spitalelor