Mansardele – opinii legale pro si contra în sprijinul proprietarilor

15 Mai, 2007

Mansardarea este, fara îndoiala, o alternativa pe piata imobiliara de astazi, în care cererea de locuinte este tot mai mare, iar pretul terenurilor creste pe zi ce trece, în timp ce, în mod logic, numarul de terenuri destinate constructiilor de locuinte este într-o dramatica scadere.

Foarte des întâlnita în judetul Sibiu si, mai cu seama, în municipiul Sibiu, constructia de mansarde presupune, ca orice alternativa, avantaje si dezavantaje, din punct de vedere juridic.
Încercând, ca de fiecare data, sa venim în sprijinul cititorilor, va vom prezenta în cele ce urmeaza ceea trebuie sa urmariti în situatia în care proprietarii din imobilul în care locuiti se hotarasc sa îsi dea acordul pentru constructia unei mansarde.

Ce semnifica, legal, acordul dvs. pentru mansardare?

Toti proprietarii unui imobil tip bloc (imobil cu mai multe apartamente) sunt, în acelasi timp, si proprietari, într-un procent direct proportional cu suprafata apartamentului pe care îl detin în proprietate, pentru spatiile comune aferente imobilului respectiv. Aceste spatii comune sunt, de fapt, casa scarilor, uscatoria, pivnita, zidurile comune, casa liftului si acoperisul imobilului, adica tot ceea ce excede spatiilor cu destinatie de apartament. Astfel, acordul proprietarilor presupune cedarea dreptului de proprietate pentru acoperisul imobilului, în scopul construirii de catre o societate comerciala sau chiar de catre o persoana fizica a unor noi spatii cu destinatie de locuit, intitulate mansarde.
Indiferent daca proprietarii imobilului sunt sau nu constituiti sub forma unei asociatii de proprietari, pentru a se putea proceda la mansardare este necesar ca toti proprietarii sa îsi dea acordul în ceea ce priveste cedarea dreptului de proprietate pentru acoperisul imobilului. în situatia în care majoritatea dintre proprietari si-au dat acordul pentru mansardare, iar unul sau câtiva proprietari refuza sa îsi dea, la rândul lor, acest acord, exercitând astfel un abuz de drept, cei care refuza pot fi actionati în instanta. În acest caz, hotarârea instantei va tine loc de acordul lor.

Ce trebuie sa stiti când aveti o oferta de mansardare?

Având în vedere faptul ca, în practica, societatea noastra a întâlnit numeroase cazuri în care au existat neîntelegeri cu privire la termenii juridici inserati într-un asemenea contract, va sfatuim ca în cazul în care sunteti decisi sa cedati proprietatea acoperisului imobilului în scopul mansardarii, sa apelati la un avocat care sa va ofere consultanta în ceea ce priveste continutul si clauzele contractului. Nici agentul imobiliar, nici notarul public (care poate sa va dea lamuriri doar în ceea ce priveste forma contractului) si nicio alta persoana nu este calificat sa va dea lamuririle necesare si în avantajul dvs.
Astfel, orice oferta venita din partea unui constructor suporta modificari cu privire la prestatiile pe care constructorul se obliga sa le execute. Chiar daca singura dvs. obligatie este de a ceda proprietatea pentru plafonul imobilului în care detineti în proprietate un apartament, trebuie sa stiti ca, prin acord, dvs. cedati, practic, constructorului “un teren” pentru a se edifica o noua constructie. Daca acel constructor ar trebui sa cumpere un teren, de o suprafata identica, el va fi nevoit sa achite un pret care nu este derizoriu. De aceea, pretentiile dvs. trebuie sa fie direct proportionale cu spatiul pe care îl cedati, dar si cu locul în care se situeaza imobilul si cu orice alte împrejurari care va sunt favorabile. De aceea, sfatul nostru este sa nu va grabiti sa încheiati contractul si sa negociati, în avantajul dvs., cât mai mult posibil.

Ce este si ce nu este negociabil?

Ca în orice contract, exista unele clauze care nu pot lipsi si clauze care pot fi negociate.
Un aspect peste care nu se poate trece cu vederea este ca mansardarile trebuie sa respecte Planul Urbanistic General, Planurile Urbanistice Zonale si Planurile Urbanistice de Detaliu din zona. Constructorul trebuie sa aiba, în ceea ce priveste Inspectia în Constructii, toate autorizatiile necesare pentru începerea lucrarilor. Fara acestea, nu se poate proceda la începerea lucrarilor de mansardare. Daca va veti da, de principiu, acordul înainte de îndeplinirea acestor formalitati, riscul este ca în cazul unui accident sunteti oarecum partasi, „complici”. Oricât de mult va doriti ca lucrarile sa înceapa, peste aceste aspecte nu va sfatuim sub nicio forma sa treceti.
În ceea ce priveste clauzele care pot fi negociate, acestea pot varia si, asa cum am aniticipat, ele tin în principal de abilitatile negociatorului. Ele presupun, cu titlul de exemplu, izolarea termica totala a imobilului, montarea de usi de termopan la intrarea în imobil, sume de bani pentru toti proprietarii sau doar pentru cei de la ultimul etaj, schimbarea bransamentului de apa rece etc.
Important în acest sens, pentru a nu lasa loc interpretarii legale, este ca atât lucrarile, conditiile în care sa se desfasoare, cât si termenele limita în care doriti sau conveniti împreuna cu constructorul sa se realizeze anumite etape sau prestatii sa fie foarte clare si bine precizate (spre exemplu, ridicarea acoperisului sa se faca în termen de X saptamâni sau pâna la data de X, lucrarile de zugravit pentru casa scarilor sa se efectueze pana la data de X). Aceasta pentru ca, în situatia nedorita de a se ajunge ca instanta sa reglementeze juridiceste o clauza contractuala sa nu mai suporte interpretari.

Atentie!

Desi în articolul de fata am amintit mai mult despre „capcanele juridice” în care pot cadea, din neatentie sau nestiinta, proprietarii de apartamente, trebuie precizat ca si pentru ei mansardarea este un avantaj, pentru ca, astfel, cel care doreste sa mansardeze un imobil va realiza pe cheltuiala atât o cosmetizare benefica a imobilului (zugravitul fatadei, montarea de usi termopan), menite sa ofere o imagine placuta unor imobile altadata gri, cât si o îmbunatatire a acestuia, prin plusul de valoare si comfort oferit, spre exemplu, de izolarea termica a blocului si chiar „salvarea” apartamentelor de la ultimul nivel, unde, de multe ori sunteti pusi în situatia de a fi proprietari ai unui apartament în care ploaia sau mucegaiul dat de lipsa izolatiei pe plafon îsi face oricând simtita prezenta.

Av. Asociat CUNTAN Oana
CUNTAN & BANEA SCA

Cuvinte cheie:    

Alte stiri din Sibiu adaugate pe data de: 15 Mai, 2007

• Editorial - Există viaţă după moarte?
• Ne cotropeşte seceta
• Jazz-ul şi-a reconfirmat poziţia
• Păpuşa lui Ceauşescu, pentru sibieni
• 1.500 de ani de căsătorie
• Capitala Culturală are un nou partener
• 500.000 de euro pentru Ecumenism
• Nimeni nu răspunde pentru mansarde?
• Concefa trece la faza a doua a construcţiei turnurilor
• Topul clădirilor noi
• Programul Capitalei Culturale
• O floare pentru fiecare cameră
• Cofraje din polistiren, noua modă în construcţii
• Todini a început să plece. Altă autostradă se proiectează
• Regina de la Gent
• Savu continuă lupta pentru podium
• Sibiul a luat 140 de milioane de lei de la Dexia
• Marpod, pământul Dotcoş - Prima contestaţie la referendum